Finalmente chiarezza sulle agevolazioni fiscali per la prima casa. I chiarimenti arrivano dall’Agenzia dell’entrate con la Circolare Ministeriale n.12/E del 14.10.2021.

Con la quale si chiarisce che:

  • L’esenzione dalle imposte di registro, per gli acquisti della “prima casa” stipulati tra il 26.05.2021 e il 30.06.2022 da soggetti che hanno meno di 36 anni, con Isee non superiore a 40.000€ annui;

  • Negli atti soggetti a IVA, un credito di imposta di ammontare pari al tributo corrisposto in sede di acquisto;

  • L’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui stipulati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione degli immobili ad uso abitativo.


In sostanza, nella circolare:

  1. Viene confermato che l’agevolazione spetta a coloro che NON hanno ancora compiuto i 36 anni nell’anno di stipula dell’atto di acquisto (esempio: Tizio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2021 e compirà 36 anni di età nel dicembre 2021, non beneficerà dell’agevolazione;
    Esempio 2:  Caio, che stipulerà un atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo nell’ottobre 2021 e compirà 36 anni di età nel gennaio 2022, al ricorrere degli altri requisiti normativamente previsti, beneficerà dell’agevolazione.);

  2. Il requisito dell’ISEE non superiore a 40.000€/anno è riferito all’indicatore calcolato sulla base dei redditi percepiti e del patrimonio posseduto nel secondo anno solare precedente la presentazione della dichiarazione sostitutiva unica, salvo pochi casi particolari stabiliti dalla normativa in materia. Questo significa che nell’atto di acquisto è opportuno che venga indicato il numero di protocollo dell’attestazione ISEE in corso di validità o, laddove questa non sia stata ancora rilasciata, il numero di protocollo della DSU presentata dal contribuente;

  3. Viene confermato che l’agevolazione NON è applicabile in occasione della registrazione del contratto preliminare di compravendita, il che costringe alla presentazione di una domanda di rimborso di quanto pagato a titolo di imposta proporzionale versata per acconti e caparre (art. 77 TUR), entro 36 mesi dalla data di registrazione dell’atto di acquisto. Non possono essere chieste a rimborso le imposte fisse dovute per la registrazione e, in caso di acconto soggetto a IVA, l’ulteriore imposta fissa versata per tale pattuizione. Peraltro, si specifica che se l’atto di acquisto non fosse stipulato, le somme riscosse in sede di registrazione del preliminare non possono essere chieste a rimborso del tutto (CM n. 37/1986, parte 46);

  4. Per gli atti soggetti a IVA, l’agevolazione prevede anche l’azzeramento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale altrimenti dovute in misura fissa;

  5. Se ci sono i requisiti per il “credito di imposta per il riacquisto della prima casa”, tale credito non è spendibile se non in occasione di un pagamento dovuto per tributi maturati successivamente al rogito;

  6. In caso di co-acquisto, la misura del vantaggio fiscale andrà calcolata pro-quota ovvero viene calcolata in favore dei soli soggetti acquirenti aventi i requisiti richiesti. In capo al co-acquirente che non sia in possesso dei necessari requisiti, resta ferma l’applicazione delle imposte ordinarie con il minimo dovuto per legge, pari a 1.000€ di imposta di registro, 50€ di imposta ipotecaria e 50€ di imposta catastale;

  7. L’agevolazione in commento si applica anche all’acquisto di pertinenze, nei limiti di legge, effettuati anche con atto separato, purchè entro il 30.06.2022;

  8. Viene confermato che l’agevolazione si applica anche per gli acquisti all’asta.